ŞANLIURFA KİRA ALACAĞI AVUKATI
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır.
Kira sözleşmesi, bir malın kullanma ve yararlanma hakkının belli bir bedel karşılığında başkasına devrini öngören ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Ancak herkese karşı ileri sürülmesini mümkün kılmak için Borçlar Kanunu 312. maddesinde kira sözleşmelerinin tapuya şerh verilebileceği düzenlenmiştir.
Borçlar kanununda Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması ve Ürün (Hasılat) Kirası olmak üzere üç çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Biz bu çalışmamızda Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması konusunu irdeleyeceğiz.
Kira sözleşmeleri, yazılı olarak yapılmak zorunluluğu bulunmayan sözleşmelerdendir. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Adi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracılık ilişkisi devam ediyorsa bu durumda kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine döner (BK.327) Oysa konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kira sözleşmesinin kiracı tarafından 15 gün önceden yazılı bildirim ile fesih edilmemesi durumunda sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. (BK 347) Adi kiralamalarda sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiracı kiralananı alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kiraya verenin yazılı izni olmadan kiracı kiralananı alt kiraya veremez. (BK.322)
Kiraya verenin yazılı rızası alınarak, kiracı kira ilişkisini devir edebilir. Kiraya veren haklı sebebi olmadıkça bu rızayı vermekten imtina edemez. Ancak eski kiracı kira ilişkisinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile kira bedeli ve yan ödemeler yönünden müteselsil sorumlu olmaya devam eder. (BK 323)
Konut ve İşyerlerinin (Çatılı) Kiralanması
Borçlar Kanunu 339-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir.
Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri ifade eder. Kanun koyucu konutun yukarıdaki amaçlara hizmet etmesini yeterli görmekte olup işyerleri için getirmiş olduğu çatılı olma zorunluluğunu konutlar için getirmemiştir.
İşyeri, kişinin, ticarî, sınaî, ekonomik, meslekî faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden mekân olarak tanımlanabilir. Ancak kanun koyucu sadece çatılı işyerlerini Borçlar Kanunu m.339 vd. maddeleri kapsamına almıştır. Dolayısı ile çatısı olmayan (Arsa, üstü açık çay bahçeleri vs.) işyerlerinin kiralanması genel hükümlere (BK m.299 vd) tabi olacaktır.
Günümüzde konut ve işyeri sayılarındaki artış nedeniyle gayrimenkullerin kullanımından doğan problemler ve açılan davalarda artış görülmektedir.
Kira sözleşmesine bağlı olarak açılan tahliye davaları kanunla düzenlenmiştir.
TBK’daki düzenlemelere ilave olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın boşaltılması için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 269 özel bir düzenleme getirmiştir. İlgili düzenleme uyarınca, kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, TBK m. 315 ve TBK m. 362’deki süreleri de ödeme emrinde göstererek, kiracıdan kiralananı boşaltmasını isteyebilecektir. Buna göre, İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi,
Kiraya verenin ödeme emrinde kiracıya ödeme için TBK m.315 ve TBK m. 362’deki asgari süreleri vermesi,
Bu sürelerde ödeme yapılmaması halinde, kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının ödeme emrinde yer alması,
Belirtilen sürelerde kiracının ödeme yapmaması.
Belirtmek gerekir ki, ödeme emrinde sadece kira bedelinin ödenmesinin istenmesi halinde, İİK m. 269 hükmüne başvurulamayacaktır. Böyle bir durumda, diğer ilamsız takip yollarına (genel haciz yoluyla takip veya kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip), ilamlı takibe veya şartları varsa iflas yoluyla takibe başvurulabilir. İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için hem kira bedelinin ödenmesi hem de kiralananın tahliyesi birlikte istenmelidir.
Belirli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce haklı sebep olmadan fesih edilmesi durumunda kiraya veren erken tahliyeden dolayı “kira kaybı alacağı” davası açabilir. Bu dava genel yetki kuralları gereğince davalının ikametgahı ya da taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kiraya veren tarafından açılan bu kira kaybı alacağı davasında; uzman bilirkişiler tarafından kiralananın cinsi, özellikleri, o muhitte benzer nitelikteki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre kira süresi belirlenir ve buna uygun olarak bir kira kaybı hesabı yapılır. Kiraya verenin de kiralananı yeniden kiraya verebilmek için kendinden beklenen özen ve çabayı göstermesi gerekir.
Taraflar kira sözleşmesinde kiracıya, kira sözleşmesini önel vererek tek taraflı fesih etme hakkı tanımışlar ise, Yargıtay makul sürenin önel süresini geçemeyeceğini kabul etmektedir.